売却を不動産会社に頼むのも契約が必要です。
それが媒介契約です。
３種類あり、特徴があります。
基本的なことについて書かせて頂きます。
契約ごとですから、『特約』に基本にはない罰則金が設定されていれば、弁護士さんに助けを求めても難しいケースがあります。
気を付けてくださいね。
共通事項
いずれも最長契約期間は３か月です。
契約の更新は可能です。
ただ、更新については≪売主からの申し出≫となっています。
電話などで、『更新しておきますねぇ』といったものは業務違反です。
会社の姿勢が、こういったところにも表れるものです。
会社の姿勢を見るといえば、チェック項目です。
契約前と契約後の両方においてあります。
『契約前にしっかりチェックしたから大丈夫』
と気を抜かないことをお勧めします。
チェック項目
売却活動の報告ペース
ネットの掲載ページへのアクセス数や電話問い合わせ数、物件への案内件数
これらの報告においても定めがあります。
このペースが違うだけでも、違約として契約の途中解除は可能ですよ。
不動産流通機構（REINS）への≪登録義務≫
契約を交わした翌日から何日以内、と契約形態に応じて定められています。
このREINSは、一般の方は見れません。
『不動産会社の大小問わず、全てのお客様が平等に物件情報を手にすることが出来るように』
そのために、法規で定めた指定の情報バンクです。
ですから、物件の情報量の多さを期待して不動産会社は選ばなくて良いんですよ？
お知り合いの不動産会社の方が大手でなくても安心して頼んでください。
会社選びよりも、担当者選び！！
これは不動産において基本中の基本です。
未公開物件というものは、いつの時代も絶えることはありません。
でも、これは売主に物件情報が限られた人間にしか見て頂けないという≪機会損失≫について同意の意思確認が取れていない限り、違反営業です。
未公開物件での売買契約のトラブル、本当に多いんですよ？
弊社がトラブルバスターとして介入しても、契約してしまっていれば手が出せないケースも多いものです。
弁護士に頼んでも、多額の費用が掛かり損を取り返せたかといえば疑問が残るものもあります。
真っ当な担当者に接客してほしいと思ったら、会社の姿勢からチェックしておきましょう。
では、契約形態の話しに入りましょう。
３種類の契約形態
専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約
この３種類です。
専属専任媒介契約
売却をお願いできる不動産会社は１社だけ。
もし、売主さんが知人や近隣の方などで買主さんを見付けてきたとしても、依頼している不動産会社を通して売買契約をしなければなりません。
他の契約形態であれば司法書士に契約書作成を依頼することで、仲介手数料は１円も払わなくて済むんですけどね。
不動産流通機構（REINS）への登録義務
媒介契約を交わした翌日から５営業日以内。
売却活動の進捗報告は、7日に１回です。
専任媒介契約
売却をお願いできる不動産会社は１社だけ。
不動産流通機構（REINS）への登録義務
媒介契約を交わした翌日から７営業日以内。
売却活動の進捗報告は、１４日に１回です。
違いは、売主さんがご自身で買主さんを探してきたら自由取引です。
依頼していなかった不動産会社を通した売買契約でもOK。
司法書士に依頼した売買契約でもOK。
つまり、仲介手数料を支払わずに売買契約を締結することもできるということです。
一般媒介契約
売却をお願いできる不動産会社は、いくつでも自由です。
不動産流通機構（REINS）への登録義務
義務がありません。
ですから、掲載しなくても良いということです。
売却活動の進捗報告の義務もありません。
売主さんがご自身で買主さんを探してきたら自由取引です。
依頼していなかった不動産会社を通した売買契約でもOK。
司法書士に依頼した売買契約でもOK。
不動産会社のブログや情報ページで虚偽の記載を見掛けることがあります。
一般媒介契約の契約期限は無制限である、と。
インターネットで平然と記載されています。
インターネットで見掛ける情報のすべてが真実とは限りません。
コワイですよねぇ。
なぜ、このようなことが起こっているのかは思惑があるからです。
（間違っていたとしても）答えを手にしたら、確認を怠らないでくださいね？
ルールや制度については、本屋さんで普通に売られている≪宅建の参考書≫で確認ができます。
答えを手にしていないと、なかなかにアレは使いこなしが難しいように見えるでしょう。
けれど、答えを手にしていると不思議と使い勝手がわかってくるようですね。
これまでのお客様の皆さんが、そのように変化しています。
※媒介契約を読み解く（応用編）は、有料コースの方に限らせて頂いております。
このブログは、エンドユーザーの皆さんが損や失敗をしないために。
各業界の担当者には『お客様の信頼に誠実な対応で応える一つ』として書いています。
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