今回は、相続に強い（と言っている）不動産会社からの提案を受ける前に事前に弊社にご相談頂き、リスクを回避できた事例をご紹介致します。
実家の不動産を相続しました。相続登記をしてしばらくすると “相続に強い不動産会社” からダイレクトメールを頂きました。相続したものの実家は誰も住んでいない空き家だったので、相談してみると・・・
A様の不動産は駅からも近く、１戸建てとはいえ広さもかなりあるので、当社の社員寮として使わせて頂きたいので、すぐに弊社で購入させて頂きたいのですが。
すぐに買ってくれるなんて、いい話だな。そのまま使ってもらえるなら、壊して大きなマンションとか建てられて近所の人に迷惑かけることもなさそうだし。
Aさんは食事の席で「いい話があったんだよ」と、たまたま知人に話した所、「それって本当に今のまま社員寮として使ってくれるのかな？」と聞かれ、この知人の方に「不動産トラブル専門のコンサルタントで、今回のケースのように疑わしきを精査してくれる人がいるよ」と弊社を御紹介頂き、ご相談に至りました。
一つ一つ紐解いていく
トラブルバスター
嶌田竜也
今回最初にご説明させて頂いたのが、不動産売却時における「仲介」と「買取」の違いとメリット・デメリットです。
| 項目 | 買取で売却する場合 | 仲介で売却する場合 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 （不動産会社の報酬） | 不要 | 必要な場合が多い |
| 売却迄の期間 | 短い（数日～1週間） | 買い手が見つかる迄なので、 買取に比べると長い |
| 売却のための活動 | 不要 | 必要 |
| 契約不適合責任※ | 免除の場合あり | 負うことが多い |
| 売却価格 | 仲介と比べると安くなることが多い （市場価格の7割～9程度） | 相場の範囲でチェレンジ価格などもある |
トラブルバスター
嶌田竜也
今回のケースですと、転勤やすぐに現金が欲しいなど『急ぐ理由』はありませんので、高く売りたいのであれば『仲介』を選択した方が良いことが多いです。とはいえ、今回は業者が買い取りした先に買い手がいないお話（自社で寮として使う）でしたので、急ぐ理由が無くても買取でも悪くないケースかもしれません・・・自社で寮として使うのが本当なら・・・(￣ー￣)
今回のケース、ある程度不動産に知見のある人なら「あるあるだよね」と思われたと思います。
この業者の提示した買取金額は、弊社査定金額の7割程度でした。
まだこの不動産会社と契約をされる前だったので、すぐに止めて仲介でチャレンジ価格でご売却に成功されました。あのまま買取業者に売却していたら数千万円の損をすることろでした。
トラブルバスター
嶌田竜也
今回は早々に不動産会社との話を切り上げてしまったので、本当に社員寮で使うつもりだったのか、話が進んでいたらしらじらしく「社員寮として使う話はなくなってしまったのですが、このまま無しというのは申し訳ないので代わりに弊社で買い手を探せそなのでそのまま買い取らせて下さい」という最初から買い手が居たお話だったのかわかりません。
あの手この手でうまく丸め込もうとする不動産会社は、まだまだいるので気をつけましょう。
相続に強い不動産会社の殆どがキャッチコピーとして使っているだけで、相続には詳しくない。
不動産の相続は、遺産分割協議や相続税の支払いなどで現金が必要になるため「売却」という選択肢との関連性が高く、仕入れ（売却相談）の絶好の機会のために「相続に強い」と言っているだけの不動産会社が結構あります。
日本全国の不動産相続の情報を把握していると仰っていたので信じてしまいました。
だから、相続登記が終わって数ヶ月したらDMを送れるんですと言われたら信じてしまいます。
トラブルバスター
嶌田竜也
実は謄本は何かしらの変更（相続、売買、名義変更等）があったものは、開示請求すれば見ることのできる、誰でも開示可能な公な情報なんです。
「不動産登記受付帳」という名称で、法務局に情報開示請求、といっても紙を1枚書くだけで特別な知識は必要なく、項目もさほど多くありません。
どの地番やどの家屋番号で、どんな登記申請が入ったのかが全て記載されているので、謄本をとれば誰でも相続人を特定することが出来てしまいます。
上記のように不動産及び不動産に関連すること、不動産会社が使う悪いテクニックを全て把握していますので、弊社を不動産取引の知恵袋として活用頂くことで「悪い不動産会社に騙されたり、知らないばかりにお金を余計に払うことを防げる確率がぐっと上がります。」
今回のご相談の費用対効果
弊社にお支払い頂いた費用
| 内容 | 金額 |
| 不動産の不安・疑問 １か月間 相談し放題 | 55,000円 |
| 不動産の簡易査定 | 11,000円 |
| 売却戦略（調査つき査定＋基礎講座） | 82,500円 |
| 合計 | 148,500円 |
防げた損
| 当初の業者買取打診価格 | 7,000万円 |
| 実際の売却金額 | 10,500円 |
| 差額 | 3,500万円 |
「仲介で売却したほうがいいなんてことは知っている」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、実は
| 仲介会社の提示価格 | 10,000万円 |
| 査定書をもとに交渉して合意した売却募集価格 | 10,500円 |
| 差額 | 500万円 |
今回のご相談の流れ
まずはご相談
まずは、今回の件のご相談を頂き、仲介と買取の違いや、おそらく自社で寮としては使わず、もう別の買い手が決まっていて高層のマンションなどが建って近隣に白い目で見られる可能性もあることを伝えました。
ただ本当に自社で寮として使う可能性も無いわけではなく、買取が必ずしも条件が悪い場合しかないわけでもないので、そこを知るためにも物件価格の簡易査定を提案させて頂きました。
簡易査定で業者の提示価格が誠意あるものなのか精査
対象物件の簡易査定をさせて頂きました。
ここで、不動産会社の買取提示額と3,000万円以上開きがあることがわかり、自社で寮として使わない可能性が高い、本当に寮で使うとしても誠意のある価格提示ではない＝良い不動産会社ではないという裏付けとなり、ご相談者様は当該不動産会社との取引を止めることにご決断されました。
仲介で適正価格の範囲内で高く売るための戦略立案
現地を拝見させていただき、法務局や役所の各課への調査も行ないます。
物件特徴から付加価値まで考察し、売却戦略も複数考案しセッションをもって一緒に構築します。
収集データの一覧や比較に使用した物件資料はすべて添え、不動産会社の自己都合のない査定価格をご報告します。
不動産業界の実態への対処と、機会損失の防止策の基礎講座を個別セミナーにてお伝えします。
仲介会社の提示価格より500万円高い価格で募集をスタートし、500万高い金額でスムーズな成約（売却）となりました。
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