昨夜、不動産会社から売買契約書類一式のチェック依頼がありました。
クライアント不動産会社は、買主様の接客に当たっている立場。
買主様としても、きちんとした調査結果に基づいた契約書類で契約したいですよね？
≪目次≫
契約書類は売主側不動産会社が作成
一般的には売主側不動産会社が売買契約書類は作成するものです。
それでも、何か不備があれば責任は両方の不動産会社に問われるんです。
だから書面のチェックはお互いに行ないます。
今回は、ちょっと複雑。
取り引き数が少ない市街化調整区域の物件。
しかも一般の方でも開発許可が必要とのこと。
特約や注意事項がたくさんあるからこそ、慎重に進めなければいけないんです。
クライアント不動産会社は、今回の物件が遠方で不慣れなケース。
ゆえに、調査依頼を出して今後は対応できるようになった方が得策であると考えたわけですね。
新人レベルの間違い！？
契約書類は幾つかあります。
重要事項説明書と売買契約書、これだけも２種類あるということ。
書類の特性により書かなくてはいけないこと、他の書類とも重複する内容があります。
ただし、変えてはいけない言い回しもあれば、変えなくてはいけない言い回しもあります。
そこも書面の特性に合わせるものなんです。
正直な感想
「いやぁ、今回はヒドいな。」
まぁ、頼まれ甲斐はあるんですけどね（笑）
総括としましては…
変えてはならない言い回しを変え。
変えなくてはならない言い回しが変わっていない。
重要事項説明書の巻末には、特別備考欄があります。
ここに売買契約の特約も記載してあります。
重複する内容が多いので、重要事項説明書から売買契約書への転記は当たり前なので理解はします。
どんなものがあったの？
ここで挙げても良い内容としてはですね。
登記簿に記載された内容
丁目の表記が英数字になっている。
ここは、漢数字が基本中の基本。
私も初めての契約書作成の時に、店長に怒られたものです。
それゆえに、忘れないですね。
毎回、毎回、作成の度に思い出し懐かしさに包まれているものです。
例えとしては
住民票が添付書類となる書面や申請書で見掛ける『住民票の記載の通り』に記載。
この場合、ハイフン記入しないのと同じです。
公租公課の分担金の起算日
4月1日となっていました。
これは関西での慣習です。
関東では1月1日が一般的。
どちらで取り引きをしても良い内容ではあります。
ただ、将来、売却する際のことを考慮すると認識は必要です。
購入時の書面を見返して、売却時の契約では1月1日での設定になったことを不満に思ったり、諍（いさか）いにならないとも言い切れませんから。
融資利用の欄（金融機関等の記載欄）
自主ローンと記載されている。
これ、分かります？
私は、この業界に１５年以上いますが、初めて目にしました。
こんな表記。
そもそも、契約書で金融機関を記載する意味をお伝えします。
これは、関わる不動産会社からすれば、住宅ローンの審査が通る可能性の考察に。
売主様保全の観点からは、住宅ローンをどこに申請するかという申告と実際の申告に差異が無いようにするため。
また、ローン特約（買主の責めに帰すべき事由がない上での否決の際には白紙解除が適用できる特約）の効力の範囲を明確にする意味があるんです。
百歩譲って記載欄には『等』とありますので、ローンの種類として解釈したことにしましょう。
それにしても、住宅ローンと記載するべきですね。
契約書面は、あくまで一般消費者の理解の為の書面であることを念頭に置かれることが基本だと考えます。
なぜ必要なのか？誰の何のためか？
これが抜け落ちた契約書に本来の意味も価値もありません。
プロの仕事ではなく、プロの手抜きだと感じたのです。
クライアントの今後を守る
上記の他にも指摘事項はあります。
けれども、所有権移転登記が進まない訳ではありません。
だから絶対直さなければいけないことではないんですよね。
けど、クライアント不動産会社が今後、売買契約書類を作成する側になった時のことを思い浮かべました。
その時に、関わる不動産会社（特に大手や社内教育が行き届いている会社）にバカにされてほしくないと思い、事細かに指摘事項をフィードバックしました。
クライアント不動産会社が、どこまで今回の売主側不動産会社にフィードバックするものかは分かりません。
これまでの売買契約にまとまるまでのやり取りや、関係性、先方担当者の性格にも依ります。
そこは、お任せするとして私が承ったお仕事は完了です。
作成した売主側不動産会社の担当は社長さんだったようですが。
……
新人ちゃんがやらかすレベルが沢山あったので、クライアント不動産会社の社内教育の一環になればと思い、正直に細かい点についてもレポートしました。
慣れないことを慣れないと正直に明かし、お金を掛けてでも買主様を守ろうとする。
クライアント不動産会社を頼もしく、私は思います。
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