昨年の秋、弊社の話しを聞きに東京まで来てくださり、先月、契約のご意向を示してくださったお客様。
具体的に動き出したいとのことで仙台のご自宅へ。
仙台は、私には小学生の頃、亡き父と二人旅をした想い出の地。
感慨深いものを胸に行ってきました。
お客様と初めてお逢いした際、既にお客様は不動産会社と設計事務所を兼ねた相談先がありました。
それならば、何故うちに？
話しを聞くほどに削減できる支払いが…不動産業界とリフォーム業界のあるあるです。
本来払わなくても済むものは払いたくないじゃないですか？
そんな支払いが見え隠れしていたので、気を付けられるようアドバイスさせて頂いていました。
もしも、もう払ってしまっていたら伝えていませんでしたね。
「なんだよ～、知ってたら払わなかったよぉ。」
と後悔しか出てきませんから。
あるある問題のお金って、返金をお願い出来ない契約内容になっています。
それなら知りたくないのもまた、人の気持ちというもの。
余計なお世話でしかないですよね。
まだ先方にお金は払っていない段階で良かったです。
業界のルールや、どういった余計な支払いがあるのかをお伝えしました。
では、どんなお話しをしたのか？
皆さんも、無駄な支払いをしない為にも、ぜひ読んでみてください。
≪目次≫
自分で選んだ専門業者に頼みたいですよね？工務店にとっての意外な不都合
物件探し依頼だけで着手金！？それって・・・
お客様の話しを聞いて、まず驚いたのが物件探しのスタート時点。
始めるに当たり、不動産会社へ着手金を払うことになっているという話し。
は？え！？何？？？
一瞬、意味が分からず聞き返してしまったぐらいです。
先方の言い分は、「設計事務所も兼ねた不動産会社だから」だそうです。
そもそも不動産会社へ支払う仲介手数料が成功報酬（契約にまで至ったら料金を支払う）の流れを取っているのは、「よく分からない業界だろうから、お客様が信用できる会社や担当者を自由に選べるように」という行政の配慮からなんですよね。
５万円であっても物件を紹介してもらうだけで先に支払ったら、わざわざ別の不動産会社へ行ってみようとは思わなくなりませんか？
つまり、お金が勿体ないっていう精神的な囲い込み（他社への流入防止）が起こらないようにしているんですよ。
その経緯、背景は業界では当たり前の話し。
それなのに…
これ、いかに宅地建物取引業法（不動産会社に課せられたルール）として危ない会社であるかは想像できますよね？
先方の不動産会社が設計事務所を兼ねているといっても、住みたい物件が決まっていない段階で、何もしていないのに着手金を請求するのは設計法（設計士に課せられたルール）からしてもアウト。
着手金が１０万円以下の設定というのも勘ぐってしまいます。
お客様が最終的に別の不動産会社や設計事務所に頼むことになったとします。
それでもクレームにはならないだろうというビジネスモデルなんでしょうかね？
今回は、不動産トラブルバスターとしてのご依頼ではなかったので踏み込むのは止めておきましたけどね。
経営者としての質は疑いますね。
今回のお客様は現金でのご購入ですが、余計なサービス料の請求の一例としては融資取次手数料の請求もありますね。
仲介手数料とは別での請求。
諸費用項目のご相談があった際には不動産会社を別の会社に切り替えることをオススメしています。
うちは不動産仲介会社ではないので、お客様を取った取られたが無い分、ハッキリ言えることも多いんです。
こういった仲介手数料以外の請求がある会社には接客の流れに傾向があるんですよね。
物件を決めた後から契約書諸費用の一覧で分かることが多いので気を付けてほしいです。
不動産会社の見極めのコツは、支払うサービス料の項目を最初に確認しておくこと。
そして、項目ごとの計算式や相場を明確にしてもらうことですよ。
諸費用項目は正しくても、気を付けたいことがあります。
司法書士などからのキックバック（紹介料）が加算された金額設定は大手企業でも見受けます。
会社としては推奨していなくても、支店長や担当者ベースで行なっていることが怖いです。
相場の根拠を指し示すと、素直に応じますから悪意を感じます。
ちなみにですが、この記事を読んで勘違いしてほしくないので書いておきますね。
うちは、仲介会社ではないので一律料金とはいえ、着手金制度を採用しています。
物件情報の提供がメインの仕事ではありません。
仲介手数料を頂きません。
仲介手数料は、不動産会社へ支払って頂いています。
物件探しも物件案内もします。
けれど、購入準備を整えるための知識提供とお客様の状況に合わせた活用方法のご提案がお仕事なんです。
そこに対して一律の相談料を頂いています。
「物件情報を送ってくるだけで、よく分からない。このまま物事が進みそう…」
そんなお悩みや不安に対してサポートという目に見えないサービスに価値を見出せる方への専門業者です。
物件情報って、行政が指定した唯一のデータバンク『REINS』に全国すべての不動産会社がアクセスして紹介しているだけです。
違反営業で紹介している物件情報以外は、全国どの不動産会社も物件情報は同じですからね。
これが当たり前！？リフォーム業界の水増し請求の業界構造
リフォーム会社を知る、どこが質が良いのかを見極めるって一般の方には不可能だと思うんです。
SNSやネット販売のページに流れてくる広告から知って、気に入る内装を手掛けているかどうかで判断するしか無いですよね。
見た目が勝負！の世界なので、仕方ないのですが依頼先が大手や広告をバンバン打っている会社の場合は気を付けて頂きたいな、と。
実際に現場で施工している工務店さんなら、ここで言いたいことは大丈夫です。
どういうことかは図式で説明したほうが解りやすいでしょう。
６５～７０㎡のマンションのリノベーションを例に挙げてみますね。
このように、８００万円で済むリノベーション工事が１,２００万円になることは珍しくありません。
３０万円や５０万円の工事なども大小を問わずのお話しです。
更に不動産会社を通してのご紹介ですと更に１５～２０％が上乗せされることも普通の話しです。
だったら、この孫請け会社の工務店に直接依頼をするだけで良いんじゃない？ってお話しです。
こんな感じで。
『現場で活躍されている工務店＋設計士』
この組み合わせで発注されても３００万円は工事費を削減できますね。
マンションのリノベーションならば短期のお仕事です。
設計士への報酬は５０万円～１００万円程度を相場として見て宜しいかと思いますよ。
今回は、ご自宅の解体工事と新居のリノベーション工事も、出来れば同じ会社に頼みたい。
これがご要望もありました。
東京と仙台？？
支店のある大手になるんじゃない？
そう思いますよね。
お客様の言葉の真意は『同じ会社』ではなく『同じ人』に頼みたいということを感じ取れたので、支店もないのに全国で活躍できる工務店をご紹介させて頂きました。
お客様は震災の復興にも動かれている方ですので、解体工事は地元の業者を使うことでお金が地域の方々に払える流れをご提案しました。
理由は単純で、地元の業者と私の紹介先を組ませた方がコストが抑えられるからなんです。
私が紹介したのは先程の図で言いますと孫請け会社の工務店です。
電気工事などの各種工事と全体をまとめ進捗管理をする工務店は、どちらも現場には必要なんです。
これで、水増し請求なしで工事できます。
地域が離れた現場を同じ人に工事を頼むことって、出来そうで出来ないんですよ。
支店のある大手でなければやりたがらない、その裏側もお話ししていきましょうか。
自分で選んだ専門業者に頼みたいですよね？工務店にとっての意外な不都合
もしもあなたが、大手に頼むことでの安心感が最優先事項ならば、これまでのお話しは気にしないでくださいね。
そうでない場合に限り、工事依頼で大事なことは孫請け会社に頼んで相場価格でお仕事をしてもらうこと。
デザインへの不安は、設計士や建築士などに直接依頼を掛けることです。
ところで、今ではネットで専門業者を見付けることは難しくありません。
例えば、壁は珪藻土などの自然素材で仕上げたいから、この会社。
床材は天然無垢のフローリングが良いから、この会社。
などなど、こだわりがあれば「この工事は、この会社を指定したいなぁ」って思いませんか？
けれど、こういった個別に専門業者を指定することを嫌がる工務店は山ほどあるんです。
いえ、それが普通なんでしょう。
「これまでやり取りしたことない業者だから。」
「工事は色々な会社が現場に同時に入ることもあるから、ミスがあった時の責任の所在が難しい。」
その他、いろいろと。
業界の普通であろうと、本音を言いますね。
ごちゃごちゃと、言い訳はいらないんですよ。
私は20代前半の頃、工事現場に施工管理者（現場監督）を出向させる会社の営業マンをしていました。
新幹線が停まるような大きな駅の駅前再開発の高層新築ビルの工事現場に出入りすることは当たり前。
そこで知ったことは、大きな工事では大手ゼネコン（建設会社）が何社も共同して工事に当たること。
これをＪＶ（ジョイントベンチャー）と言います。
つまり、初めて会う他社の人と現場を共にして成功させるのは当たり前なんですよね。
この≪初めて会った者同士でもプロならば分かり合いながら進められること≫が私の当たり前なんです。
責任の所在が誰になるか分かりづらい、なんて一般住宅でキャンキャン言われたら私は仕事を頼みません。
職人さんに指示を出して、仕上げ具合を管理して『まとめること』が現場監督という言葉の通りの仕事における責任だと思っています。
実は、この私の言い分に賛同を示してくれる工務店と知り合うまでに、私は何年も時間を費やしました。
それだけ業界からすれば、何言ってんの、こいつ？という話しなんです。
でも、その裏側のお金のやり取りを知っている私にすれば、賛同してくださる方を探し続ける価値はあると思っていました。
裏側って何なのか？
電気工事や配管工事など各種工事費に１５～２０％上乗せをして利益をもらうのが業界の当たり前だからです。
つまり、お客様が幾つも専門工事業者を連れてきてしまうと１件当たりの売上が、ガクンと下がってしまい面白くないんです。
工務店が面白くないとか、私にはどうでも良いんですよ。
現場をまとめる仕事と、工事の原材料費の高い安いは本質的には無関係であるべきなのだから。
簡単に言ってしまえば、つじつまの合わないお金を頂戴しようとしないで欲しいんです。
そういう目線で付き合う業者さんを私は選んでいます。
気持ちよく仕事ができる相場価格で、お客様にも無駄な支払いをさせない。
ここに共感と実現をしている会社にお仕事はお願いしています。
本筋ではないお金で数十万円、時には１００万円を超えるがお客様に請求されている現実を私は、何かおかしいと思っています。
では、どうして支店もなく全国で活躍できる工務店が存在するのか？
それは、その地域の各種工事会社とお話しをして、仕事を任せられる手応えを感じた会社に一緒にお仕事をしましょうと依頼しているのです。
相場価格で見積もりを出すようにお願いもしている会社なんです。
地元にお金が流れていき、工事もきちんとしてもらえる。
これって嬉しくないですか？
その会社は、お客様とのやり取りを代行します。
営業窓口のように。
現場監督として現場チェックも行ないます。
そして≪営業代行≫として、本来、営業マンに支給される手当て分を各社に請求しているのです。
だから、水増し請求をされませんし、相場価格を先方は分かるので金額チェックもしてもらえます。
営業代行と紹介料制の違いは、こんな感じです。
１００の工事料金に１００で済むか、１１５や１２０を支払うか。
この違いですね。
工事会社は手間が省け、本来の利益が減ることも無いので喜んで協力をしてくれるのです。
お客様が想像している当たり前の流れを、当たり前に整えているだけです。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
お金のやり取りを分かったうえで依頼することは、例え周りから見たら無駄に見えても「この会社に、この人に頼みたいって思えた。」そう言えるのであれば、それはその会社さんから立派な価値の提供がされています。
他人が口を挟むことではないと思っています。
ただ、知らないままに、知らせないままに進めていくことには疑問を持ちます。
最近では耳にすることが多くなってきました。
「どこに頼むかではなく、誰に頼むかの時代」
きちんと見定めて物件提案、プラン提案を受けてほしいものです。
と、綺麗ごとを書いていると「で、あなたは幾らの契約料なの？」とお問い合わせを頂きます。
５,０００万円以下の自宅購入予算は一律４０万円（税別）です。
新居のお引き渡しまで無期限でのサポートが契約内容です。
解体工事においては、私としては不動産業のお仕事ではないので相談料に加算しません。
新居のご相談１件分のご契約料をご提案させて頂きました。
知っただけで浮かせられるお金って、不動産や建築には沢山あるんですよね。
紹介、人脈、コネクションｅｔｃ
どういった目的と選定基準なのかを聞いてみて、会社や担当者を選んでみても良いと思います。
きっと気持ちよくお金を払える自宅購入に至れると思っています。
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知る努力と、自分で立ち向かう覚悟を。
あなたが、家族を守れる人になれますように。
このブログは、エンドユーザーの皆さんが損や失敗をしないために。
各業界の担当者には『お客様の信頼に誠実な対応で応える一つ』として書いています。
『３０代で知っておきたい！不動産屋さんに行く前に知っておくこと』
６００万円以上のコストカットと夫婦円満を約束する
不動産の家庭教師
嶌田 竜也（しまだ たつや）
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